この記事はこんな人向け
「バンコクで 物件契約するけど、コンド/アパート/サービスアパートの違いが分からない」「退去時の修繕費でぼったくられないか心配」と悩む駐在員へ。物件タイプ・エリア・契約フロー・退去対策を順序立てて整理した決定版。
バンコクの賃貸物件は 3タイプ(コンドミニアム・アパート・サービスアパートメント) に分類され、それぞれ管理体制・契約条件・退去ルールが大きく異なる。日本の賃貸感覚で契約するとトラブルが頻発するため、駐在員着任前にタイプの違いを理解しておくのが必須。
本記事では、3物件タイプの違い・駐在員人気エリア・家賃相場・契約フロー・退去時のトラブル回避まで順序立てて解説する。情報は2026年5月時点で日系不動産仲介・現地入居者公開情報をベースに確認済み。
📂 目次
- Phase 1: 3物件タイプ・エリア・家賃相場
- Phase 2: 物件探し・内見・契約交渉
- Phase 3: 契約書・デポジット・TM30
- Phase 4: 入居後の手続き
- Phase 5: 退去対策+対象者別+失敗事例 5選+FAQ
Phase 1: 3物件タイプ・エリア・家賃相場
Phase 1
物件選びの前提
Step 1. 3物件タイプの違い
| タイプ | 所有形態 | 家具 | 適性 |
|---|---|---|---|
| コンドミニアム | 個人オーナー所有 | 家具家電付き多 | 長期駐在員・カップル |
| アパート | 1事業者一括所有 | 家具家電付き | 駐在員家族・管理重視 |
| サービスアパート | ホテル運営 | 清掃・タオル・朝食付き | 短期駐在・赴任直後 |
Step 2. 駐在員人気エリア
- スクンビット(プロンポン・トンロー・エカマイ): 日本人駐在員の最大エリア
- サートーン: ビジネス・高級ホテル集中
- シーロム: ビジネス・通勤至便
- アソーク: BTS/MRT交差・利便性最高
- ラチャダー: 家賃安・近年再開発
Step 3. 家賃相場(月額・1ベッドルーム)
| エリア | 家賃目安 |
|---|---|
| プロンポン・トンロー | 30,000-80,000B |
| サートーン・シーロム | 25,000-60,000B |
| アソーク・ナナ | 20,000-50,000B |
| ラチャダー | 15,000-30,000B |
Phase 2: 物件探し・内見・契約交渉
Phase 2
日系仲介経由が安全
Step 4. 物件探し(日系仲介利用)
初回駐在員は 日系不動産仲介(すずき不動産・スターツバンコク・キャピタルリビング・バンコク不動産等) 経由が安全。日本語でやり取り可能・契約書日本語訳・トラブル時のサポート充実。仲介手数料は基本オーナー側持ち(借主負担なし)。
Step 5. 内見のチェックポイント
- 水圧・温水・水漏れ
- エアコン動作・冷房強さ
- 防音(隣室・上階の音)
- 窓の方角・日当たり
- 洗濯機・冷蔵庫・電子レンジ動作
- 建物セキュリティ(ガード・セキュリティカード)
- プール・ジム・コワーキング設備
Step 6. 契約条件交渉
- 家賃: 提示価格から5-10%引き交渉が一般的
- 家具家電: 不足分追加・古い家電の交換要求
- 契約期間: 1年契約が標準・2年で家賃割引
- TM30申告: 契約に「オーナーがTM30申告」を明記
Phase 3: 契約書・デポジット・TM30
Phase 3
契約書の重要ポイント
Step 7. 契約書の必須条項
- 家賃・契約期間・更新条件
- デポジット(2ヶ月分が標準)・前家賃(1ヶ月分)
- 違約金条件(早期解約時の減額)
- 修繕責任分担(借主/オーナー)
- 退去時の原状回復範囲
- TM30申告責任(オーナー側に明記)
Step 8. デポジット・前家賃
- デポジット: 家賃2ヶ月分が標準
- 前家賃: 入居月の1ヶ月分
- 初期費用合計: 家賃3ヶ月分前払い
- 退去時返金: 修繕費差し引き後返却(返金時期は1-2ヶ月)
Step 9. TM30申告依頼
契約時にオーナーへ 「TM30申告込み」 を明記。日系仲介物件はTM30申告サービス込みが一般的。詳細は タイ TM30 住居届 完全ガイド 参照。
Phase 4: 入居後の手続き
Phase 4
公共料金・各種登録
Step 10. 公共料金引落し設定
- 電気代: タイ電力公社(MEA/PEA)・建物管理経由
- 水道代: 建物管理経由(月額固定 or 使用量制)
- インターネット: AIS/True/3BB等の個別契約 or 建物Wi-Fi
- ケーブルTV: True Vision等の個別契約
銀行口座引落し設定は タイ 銀行口座開設 完全ガイド 参照。
Step 11. 各種会員登録
- 建物セキュリティカード発行
- プール・ジム利用登録
- 宅配受取窓口登録
Phase 5: 退去対策+対象者別+FAQ
Phase 5
退去時のトラブル回避
Step 12. 退去時の修繕費トラブル回避
- 入居時に 全室の写真・動画記録(傷・汚れ・家電状態)
- 契約書の修繕責任分担を確認
- 退去30日前に通知(契約書通り)
- 退去前にオーナー立会いで現状確認
- 不当な請求は仲介業者経由で交渉
Step 13. 対象者別の推奨手順
初回駐在員(家族帯同): 日系仲介経由・サービスアパート3ヶ月→アパート/コンドへ移行。
単身駐在員: スクンビット沿線コンドミニアム1ベッドルーム。
長期リタイア・年配者: 管理充実のアパート or 高級コンド。
短期(3-6ヶ月): サービスアパートが現実解。
Step 14. 注意事項・失敗事例 5選
| 失敗例 | 結果 | 対処法 |
|---|---|---|
| 入居時の写真記録なし | 退去時に既存傷で請求 | 入居初日に全室写真+動画 |
| TM30未対応の物件契約 | ビザ更新で困る | 契約前に「TM30込み」明記 |
| 個人オーナーから直接契約 | トラブル時の交渉力なし | 日系仲介経由が安全 |
| 家賃3ヶ月分前払い忘れ | 初期費用調達不足 | 赴任前に予算確保(家賃3ヶ月分) |
| 退去30日前通知忘れ | 違約金請求 | カレンダーアラート設定 |
Step 15. タイ語10フレーズ
| 日本語 | タイ語 |
|---|---|
| こんにちは | サワッディー カップ |
| ありがとう | コップンクン カップ |
| 家賃 | カー チャオ |
| デポジット | ンガン マッチャム |
| 契約書 | サンヤー チャオ |
| 水漏れ | ナーム ルア |
| エアコン故障 | エー シア |
| 修理して | ソーム ハイ ノイ |
| 退去します | ジャ オーク |
| 大丈夫 | マイ ペン ライ |
Step 16. FAQ(8選)
Q1. コンドとアパート、結局どっちが良い?
管理重視・トラブル少なくしたいならアパート。デザイン性・自由度ならコンド。初回駐在員はアパート推奨。
Q2. サービスアパートはずっと使える?
家具・清掃込みで便利だが家賃高め。3-6ヶ月の繋ぎ滞在向け。
Q3. 仲介手数料は誰負担?
タイでは基本オーナー負担(借主負担なし)。請求された場合は注意。
Q4. ペット可物件は?
ほとんどの物件はペット不可。ペット可物件は限定的・追加デポジット要求あり。
Q5. 早期解約の違約金は?
残期間家賃 or デポジット没収が一般的。緊急帰任時は仲介経由で交渉。
Q6. 家具家電付きは標準?
ベッド・冷蔵庫・洗濯機・エアコン・テレビが標準。電子レンジ・調理器具は確認。
Q7. インターネット速度は?
建物Wi-Fi or 個別契約。仕事用なら個別契約(AIS Fibre等)推奨。
Q8. オーナーが日本語話せない場合は?
日系仲介経由なら仲介業者が翻訳・調整。トラブル時の窓口にもなる。
関連リンク・公式情報
公式情報源
タイクラシの関連記事
役に立った？最新情報をLINEで
この記事のような情報をLINEで先取り
友だち追加する
コメントを残す